20%的高赋税激发了大家的想象力，无偿赠与、“阴阳”合同、假离婚、打假官司等避税及规避限购的招数又被疯传。这些所谓的招数“功效”如何，潜在风险多大？虽然下述案例发生于“国五条”出台前，但大道相通，仍极具警示意义。

避税招数之一

实为卖名为赠 只缴契税印花税

实战步骤：第一步，买卖双方商定，假称将房产赠与卖家；第二步，买卖双方订立房屋赠与合同并公证；第三步，“受赠人”凭赠与合同只需缴纳3%的契税，双方各自承担万分之五的印花税。

失败案例：虚受赠多掏钱

江苏省镇江市的袁爱镇很开心：女儿去年考进南京知名的金陵中学读初一，丈夫调到了南京上班，她索性辞职，应聘到南京市溧水区一家外企做财务工作。

半年内，举家搬进省城，不能总租房了，干脆买一套房吧。

袁爱镇的表姐骆爱宁在南京有三套房，儿子马上自费留学澳大利亚，正想卖掉一套。

骆爱宁当众表示：“爱镇要买房，我在市场价的基础上再让10万元，算是给妹妹落户南京的贺礼。”

袁爱镇自然欢喜，喜滋滋地选了离工作单位和女儿学校相对较近的一套118平方米的三居室。

骆爱宁2007年买这套房子时，花了不到100万元，现已涨到200万元出头。

骆爱宁有心兑现承诺，以180万元与表妹成交，可丈夫阴着脸迟迟不表态。她左思右想，突然想出了一个“万全之策”。丈夫一听，拍着大腿叫好。

两家人凑到一块，弄出一个房产赠与合同，第二天花3000元办理了公证；半个月后，袁爱镇不等房产过户，支付了100万元现金，搬进表姐的房子。

2013年元旦转眼就过去了，两家人都从繁忙的工作中抽出时间，一起到南京华侨路房产交易中心办理赠与房产的相关手续。袁爱镇单方缴纳了3%的契税，以及本应双方各自承担的印花税。

正当满心憧憬着房产证之际，袁爱镇被告知：表姐妹不是直系亲属，她们之间的赠与也必须缴纳个税。

袁爱镇掐指一算，这样一番周折之后，她反而比正常交易多掏了2万元左右，不禁叹息：“早知如此，何必当初。”

风险提示：免个税仅限直系亲属间

2009年的《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》中，明确只有三种情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征个税：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹的；无偿赠与对其承担直接抚养或赡养义务的抚养人或赡养人的；其死亡后，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

江苏省东南律师事务所律师辛超向笔者分析指出，上述假赠与中，双方当事人串通损害国家利益，显属合同法规定的无效情形，危害较多。

辛超说，这种假赠与，卖方可能无法全额取得卖房款，买方可能面临赠与人撤销赠与或不履行赠与义务的风险。而且，合同法规定“赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任”，如买到的房产发生质量问题，难以在法律上得到救济。

避税招数之二

“阴阳”两合同 做低交易价

实战步骤：第一步，买卖双方签两个合同，“阴合同”载明房屋真实成交价，“阳合同”故意做低交易价；第二步，拿着价低的“阳合同”办理房产交易手续，从而少缴税。

失败案例：价格过低被识破

南京的李东平以300万元总价卖房给唐玉香。为少缴税，双方协商后，签订应付房产和税务部门的“阳合同”，标明交易总价250万元；在双方实际履行的“阴合同”中，将另50万元房款以“装修款”名义写入补充条款，由唐玉香私下支付给李东平。这样，仅个税一项就能省下5000元。

但此举被税务窗口的工作人员识破：“你的房子比网上挂牌价整整低2000元/平方米，不可能。”

最后，唐玉香好说歹说，工作人员按房屋所在地段的基准价进行了计税征缴。

风险提示：“做低”也有限度

南京市鼓楼区地税局干部刘以杲向笔者介绍，“做低成交价格”的手法在房产交易市场普遍存在，目的只为少缴税，但这个“做低”是有限度的。报税价格并不以买卖双方的意愿而定，一味做低，很可能在税务部门卡壳，从而按最低基准价计税。

上海、南京、杭州等城市的税务部门均出台了二手房交易计税基准价。当纳税人申报的成交价格高于计税基准价时，按纳税人申报的成交价格征税，低于计税基准价且无正当理由则按基准价计征。该计税基准价是房屋买卖前同一区域的市场均价。

另外，签“阴阳合同”同样存在风险。“阳合同”总房款中的差额部分，是买卖双方私下交易的，并不进入银行的保证金账户，因此这笔房款能否如愿交割、如期交割均有一定风险。

避税招数之三

假欠款上公堂 以房抵债避税费

实战步骤：第一步，买方向卖方支付房款，卖方按房款额向买方出具欠条并以房产做抵押；第二步，买方以对方拒不还债为由诉至法院，卖方承认欠款但坚称无力偿还，愿用所抵押的房产抵偿债务；第三步，买方拿着法院判决书办理房产过户手续。

失败案例：偷鸡不成蚀把米

李玉英的父母在南京有三套房。其中123平方米的那套房，被李玉英的大学同学吕忠强相中，欲以每平方米1.8万元的价格购买。为避缴税款，吕忠强与李玉英商量后，在2013年3月的一天，与李玉英的父母“签订”了一份《借款合同》。合同载明：李玉英的父母向吕忠强借款200万元，借款期限为三年，自2009年12月21日至2012年12月20日止。合同期内借款利率为月利率7.875‰，如借款逾期，从逾期之日起，在合同载明的利率基础上加收50%计收利息。

双方还在合同中约定：李玉英的父母用其所有的一套房产向吕忠强作抵押担保。

伪造合同当天，吕忠强即以李玉英的父母借款不还为由提起诉讼。李玉英的父母承认欠款事实，但无力归还，愿按约以抵押的房产抵偿债务和利息。

在法院开庭审理过程中，当事各方的回答矛盾迭出：关于借款用途，李玉英的父亲说为女儿李玉英置备嫁妆，母亲则讲借钱买房。而法院查明的事实却是，李玉英在借款前半年就已举行了婚礼，而借款后李玉英的父母从未买过房子。

关于钱款的支付方式，吕忠强说是两位老人上门取现金，但李玉英的父母却说是李玉英代办的，李玉英则称，是信用卡转账还是现金支付记不清了……

法官怀疑这是虚假诉讼，但并不捅破这层“窗户纸”，而是提出要鉴定订立《借款合同》的时间，或者拍卖变卖房产将所得房款用于偿债。

吕忠强闻言，虚汗直冒，沉吟半晌，连说“我撤诉，撤诉！”

经此一番折腾，吕忠强费钱费力打了一场假官司没讨到半点便宜，真是应了那句话：偷鸡不成蚀把米。

风险提示：虚假诉讼要担责

南京市中级人民法院刑二庭法官汪波告诉笔者，虚假诉讼一旦被查实，当事双方除了承担相应的民事、行政责任，甚至还会被处以刑罚。

南京中院为审查排除虚假债务，专门出台了《关于审理民间借贷纠纷案件若干问题的指导意见》，明确指出：原告起诉的借贷事实或理由不符合常理，借据可能伪造等八大情形之一的，严格审查借贷发生的原因、时间、地点、款项来源、交付方式、款项去向以及借贷双方的经济状况等事实。

对涉嫌虚假诉讼的案件，法院将采取下列措施予以防范：传唤当事人或相关经办人员到庭陈述；加大当事人举证责任，包括申请证人出庭作证；依据利害关系人的申请或者依职权通知其参加诉讼；依职权进行调查取证等。

南京中院民一庭法官路进良向笔者介绍，如今法院审理民间借贷案相当严格，对大额借贷、素不相识者间的借贷格外谨慎，一般都会要求欠款方提供转账信息或支付等凭证。此外，法院扩大了法官依职权调查的范围，一旦查明虚假诉讼真相，往往判决借款合同无效。

关于虚假诉讼，清华大学法学院教授张明楷认为，行为人以提起民事诉讼为手段，提供虚假证据，使法院作出有利于自己的判决，从而获得财产的行为，构成诈骗罪，应按刑法第二百六十六条论罪处罚。

（全文所涉案件当事人均为化名）

狸猫换太子之房产版

实战步骤：第一步，卖家离婚，房产归男方；第二步，买家离婚，如有房产也归男方；第三步，卖家男携房产和买家女结婚，房产“临时夫妻”共有；第四步，卖家男和买家女离婚，房产归买家女，钱归卖家男；第五步，两对“闪离”夫妻，各找先前配偶复婚。

失败案例：

老公趁机娶新人

王玉林从农村来到南京上大学，毕业后就地入赘学妹李秀英家，当了上门女婿。

后来，王玉林喜欢上了搓麻将、泡桑拿，自己赚钱不够花，常常向妻子伸手要钱。

李秀英城郊的房子拆迁后获得两套房子和一笔不菲的货币补偿。怕丈夫有钱“手痒”，她打算将补偿款变成固定资产。为绕过南京的限购政策，她便与王玉林商量假离婚。

两人一拍即合。王玉林用摩托车载着妻子，办理了协议离婚手续，把两套房产变更到了王玉林名下。

办妥这一切，李秀英不亦乐乎地看房杀价。王玉林也没闲着，暗中将其中一套房子低价卖给了在南京做生意的女老乡。

李秀英气不打一处来，三天两头找那个女老乡闹、跟王玉林吵。

王玉林和女老乡一合计，索性将那套房装修一新，住到了一起，并威胁李秀英说：“你现在住的房子也是我的，再闹，请你走人。”

李秀英慌了神，放低姿态请老公“回家”。不想，王玉林振振有词：“回家？你爸妈把我当过家里人吗，给过我好脸色吗？我一个苏北穷小子，配得上你南京大小姐吗？”

最后，王玉林和那位离异的女老乡结了婚。李秀英求助律师，律师也爱莫能助。

风险提示：

楼市有风险 离婚须谨慎